有地產業界近日高調開會，疾呼「沒有繁榮的商舖，就沒有繁榮的香港」，要求政府出手「救舖」；同一時間，旺角街頭商户掛出「租約期滿，結業清貨」的橫額。業界高聲疾呼，市民卻冷淡無感。
粵港商人、曾任大灣區某地政協委員的夏建芳，昨日撰文指出，這股反差精準暴露了業主、政府與市民三方對商舖本質的結構性認知盲點。文章直言，這是香港長期「重增量、輕分配」的結構欠債：經濟好時，增量繁榮掩蓋了分配缺陷；一旦總量萎縮、餅不夠分，資源爭奪便立刻激化，演變成業主、租户與市民之間的撕裂。
文章先為業界論述作切分：街舖興旺確為城市經濟的真實活力，這半句切中現實；但把「經濟救市」與「撐住舖價」劃上等號，則是最大誤區。從內地多個城市以往的托底經驗可見，政府直接介入市場，只能帶來短暫的紓緩，卻無法改變市場運行規律，長遠反而會令泡沫越吹越大。在跨境電商普及、港人北上消費成為新常態的當下，實體零售面對的是永久性結構轉變，政策若仍停留於「保舖值」的舊思維，作者指無異於刻舟求劍。
文中直指高租金的雙向擠壓：過去地產狂潮中商舖被炒至天價，虛幻繁榮只屬少數業主與炒家；經濟下行、消費力外流的疊加之下，高租金與不願與時俱進的資產物權，成了扼殺前線商户的絞索。業主面對銀行提早收貸不敢減租，租户面對營業額腰斬選擇結業，雙方由「共生」惡化為「你死我活」的零和博弈。作者直指市民難以產生共鳴的癥結所在：過去樓市炒賣獲利時，基層未能獲得相應利益；一旦泡沫破滅，公共资源又豈可令私人資產負責。
夏建芳同時反駁市民的冷眼旁觀，強調街舖不單是營利載體，更是難被替代的財富分配樞紐，承擔金流下沉、分流、普惠的職能。以深水埗或旺角一間老牌商舖倒閉為例，受影響的絕不僅限於單一商户，更牽涉十幾名員工的生計、數家供應商的穩定訂單，以及周邊社區的穩定客流。
就出路，文章提出三項「業態重組」：一、從「商品交付」轉向「體驗與社交落腳點」，凡能被網購與深圳替代的標準化商品零售必須退場，騰出空間轉型體驗式消費、高附加值本土服務業、精緻餐飲及具備社區黏性的「第三空間」；二、從「單一高租」轉向「多元複合業態」，鼓勵「前店後坊」、文創工作坊、跨界複合店及「分時段營運」；三、政策由「被動防禦金融」轉向「精準扶持分配職能」，透過税收優惠或專項活化資助，定向補貼錄用大量本地基層員工、能帶動周邊物流與微型批發鏈條的新型實體商户。
文末，夏建芳留下「分餅學的第一條」：不分餅，就不要指望別人救餅。他認為，唯有保住租户的經營，才能維持商舖的價值，從而達成救舖的目標。
評論欄：是文所揭的業主、政府、市民三方認知盲點，值得點題。商舖從來不單是帳面資產，而是承載社區就業與財富分流的樞紐。當租金把前線生生掐死，「保舖值」的舊思維已無出路；真正要問的，是三方有沒有承擔各自的責任，把這條毛細血管修復過來。
比卡超精靈訓練員。 — 小智
（本文引述夏建芳意見，不代表連線日報立場；原文刊於 HK01 專欄。）
