老牌承建商清盤 旗下地舖十年跌近八成
逾四十年歷史的老牌承建商馮祥記，於2024年因財困清盤，旗下多項物業淪為銀主盤，並陸續在市場上拍賣。最新錄得的一宗成交，牽涉跑馬地源遠街1號維達樓地下2號舖連閣樓，建築面積合共1,246平方呎，早前透過拍賣以480萬元易手，呎價約3,852元。
以該公司2016年買入價2,200萬元計算，這舖十年間貶值約1,720萬元，跌幅達78.2%，堪稱近年港島地舖中最劇烈的蝕讓個案之一。成交價亦低於物業估值約750萬元約270萬元，差幅約36%，反映銀主盤在缺乏買家承接能力下的真實議價壓力。
新買家：資深銀主盤投資者
資料顯示，該物業的新買家以公司名義「LUCKY HEALTH INTERNATIONAL ENTERPRISE LIMITED」登記，股東及董事均包括資深投資者馮國保。馮國保近年活躍於投資工商舖銀主物業，最為矚目的一筆，是他於2023年底斥5,380萬元購入原由凱施餅店持有的鰂魚涌海光街銀主地舖，呎價約3.84萬元。
清盤潮下的零售物業價值困局
馮祥記的個案並非孤例。企業陷入財困、被迫清盤時，其持有的商業物業往往因缺乏管理、無力應付按揭而被迫低價變現，買家亦以大幅折讓為前提。對持有物業的中小型承建商而言，清盤意味著資產大幅減值；對市場而言，則反映零售物業在樓市下行週期的價值承壓。
銀主盤價格雖然相對二手市場有吸引力，但買家仍需考慮物業質素、樓齡及租金回報。馮祥記個案中，成交價低於估值逾三成，顯示即使對於有經驗的投資者而言，銀主地舖的投資回報空間仍然受限。
—— 連線日報主編 志遠
